Em recente decisão proferida sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
A decisão foi proferida no julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821, o qual concluiu que a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor de mercado do imóvel, não sendo possível que o município altere a base de cálculo do tributo por meio de ato de ofício, sem a instauração do devido processo administrativo, de acordo com o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).